Positionspapier vom 16.12.2018

Aufgrund des vom Marktrat Beratzhausen mehrheitlich abgelehnten Appells zur Zusammenarbeit, den wir am 02.12.2018 an Bürgermeister Konrad Meier abgegeben haben, möchten wir unsere Überlegungen in einem erneuten Positionspapier der Bevölkerung zur Verfügung stellen.

Die Bürgerinitiative hat in den letzten Wochen den Dialog zu Supermarktketten, einem Planungsbüro, der Regierung der Oberpfalz und dem Wasserwirtschaftsamt gesucht und folgende Bewertungen zu den wichtigsten Standorten der Standortalternativenprüfung getroffen:

Das BayWa-Gelände wird von Supermärkten wegen Lage und mangelnder Verkehrsfrequenz nicht bevorzugt. Es gibt kein Entwicklungspotenzial für Oberndorf: keine weiteren großen Flächenausweisungen für Wohngebiete sind denkbar, die bestehende Kanalisation ist bereits ausgelastet. Die lange angesprochenen Altlasten sind keine Thema mehr, das BayWa-Gelände ist für Wohnbebauung vorgesehen. (siehe https://www.immobilienscout24.de/expose/85631057#/)

Das Gewerbegebiet wird von Supermärkten aufgrund der Lage und ebenfalls mangelnder Verkehrsfrequenz abgelehnt.

Der Volksfestplatz würde von Supermärkten angenommen, aber ist größtenteils Hochwasserschutzgebiet (HQ100 = von einem hundertjährigen Hochwasser betroffen). Folglich wird ein Bebauungsplan nur genehmigt, falls es keine Alternativstandorte gibt. Umsetzungsfähig wären Pfahlbauten, welche das Bauwerk verteuern würden, aber prinzipiell denkbar wären.

Somit verbleiben aus Sicht der BI:

Das Wiendlgelände mit dem ehemaligen Edeka-Gebäude würde von Supermärkten angenommen. Konkret hat NORMA dort einen Bauantrag gestellt und PENNY angeblich das Edeka-Gebäude gepachtet. Beide warten womöglich ab, was künftig im Labertal passiert (-> siehe Kaufkraftberechnung unten). Es stünden darüber hinaus Interessenten an, welche dieses Areal gemeinsam mit der Edeka-Fläche beplanen würden. Weil das ein bestehendes Sondergebiet für Einzelhandel bereits im alten Flächennutzungsplan war und ist, würde bei diesem Standort die Beschränkung auf 1200 m2 Verkaufsfläche (Ziel 5.3.1 LEP) entfallen, weshalb das in dieser Hinsicht ein vorteilhafter Standort für Betreiber gegenüber neu ausgewiesenen Flächen am Ortsrand ist. Die bisher eingelegten Rechtsmittel zur Freistellung imGrundbuch sind noch keinesfalls ausgeschöpft. Der Verwaltungsrechtsweg wurde nicht geprüft. Auch hat nach unserem Kenntnisstand kein unabhängiger Vermittler eine außergerichtliche Einigung mit NORMA angestrebt sowie die Gemeinde keinen Vergleichsvorschlag in das bestehende Verfahren eingebracht.

Ein Standort in der Verlängerung des Neubaugebiets Zehentberg VI würde von Supermärkten angenommen, weil hier eine günstigere Verkehrsanbindung über die Staatsstraße 2041 besteht. Verkehrstechnisch wird mit einem Kreisverkehr der komplette Zehentberg (auch die Wohngebiete) erschließbar. Dieser Standort hat das größte Ortsentwicklungpotenzial, da keine Einschränkungen im Gelände vorhanden sind. Flächen für weitere Wohngebiete sind vorhanden.

Ein Problem, das alle Standorte gleichermaßen betrifft, ist die fehlende Kaufkraft in Beratzhausen.

Quelle: https://www.stmwi.bayern.de/fileadmin/user_upload/stmwi/Publikationen/2017/2017-12-27_Bericht_Marktdaten_2017.pdf

Aus den folgenden Berechnungen kann man ableiten, dass die Kaufkraft am Kernort, selbst wenn alle umliegenden Ortsteile einberechnet werden, zu schwach ist, um neben Supermärkten auch Drogeriemärkte oder Bekleidungsdiscounter anzusiedeln. Deshalb müssen wir unsere Betrachtungen auf Supermärkte und Discounter beschränken.

Eine Kaufkraftberechnung sieht für Beratzhausen wie folgt aus:

Rechnung Faktor Begründung
3800 3600 Einwohner am Hauptort (+ 200 Bürger aus Schwarzenthonhausen / Hardt) andere Ortsteile fahren nach Hemau / Parsberg / Nittendorf zum Einkaufen
x 2.301 € Jährliche Kaufkraft stationäre Lebensmittelnahversorgung www.stmwi.bayern.de
x 75% Lokaler Marktanteil 25 % = Pendler, die auswärts einkaufen

6.557.850 €

rd 6,5 Mio €
: 4000 €/m2 Erwartete Flächenleistung eines „Vollsortimenters“ wie REWE
1.639,5 m2 rentable Verkaufsfläche insgesamt

Wenn man die in der Branche üblichen 4000 €/m2* erwartete Flächenleistung annimmt, rentieren sich in ganz Beratzhausen in Summe nur gut 1.600 m² Verkaufsfläche. Das macht 1 – 2 kleine Supermärkte, für die man abgestimmte Teamplayer unter den Betreibern bräuchte, z. B. Edeka und Netto, die sich die 1.639,5 m2 rentable Verkaufsfläche aufteilen. Der bestehende Netto-Markt hat eine Verkaufsfläche von ca. 800 m2. Es blieben also 800 m2 für einen weiteren Markt übrig.

* NETTO hätte demnach als Discounter mit durchschnittlich 4.800 € eine noch größere Verkaufserwartung (siehe Abbildung oben), kleine Supermärkte in der Region gehen auf maximal 3.700 €/m2 herunter. 4000 €/m2 ist also der branchenübliche Mittelwert und wird deshalb von uns hier angesetzt. Von den vollmundig versprochenen 1800 m2 REWE sind wir also weit entfernt. Auch sind mehr als 1200 m2 Verkaufsfläche wegen Ziel 5.3.1 LEP in neu ausgewiesenen Flächen unzulässig. Nur im Sondergebiet Wiendl + EDEKA mit seinen rund 8000 m² Fläche wäre solch ein Bauvorhaben möglich.

In dieser Berechnung sind die Metzgereien, Bäckereien und Getränkemärkte im Ort gar nicht berücksichtigt.

Unter den Lebensmittelanbietern herrscht derzeit ein erbitterter Konkurrenzkampf, der Beratzhausen einerseits interessant werden lässt, da ein Bedarf von 800 m² Lebensmittel-Verkaufsfläche besteht. Andererseits kann man diesem Konkurrenzdruck nur mit klug berechneten Marktgrößen gewachsen sein. Denn ein Teil des Beratzhausener Bedarfs wird schon von den Standorten Hemau und Parsberg abgedeckt. Diese Kommunen sind also rein rechnerisch überversorgt. Konkret heißt das: Lässt Beratzhausen zu große Supermärkte bauen, verlieren wir diesen Konkurrenzkampf und produzieren möglicher Weise erneut Leerstand.

Ein Entwicklungsimpuls, z. B. am Zehentberg durch Ausweisung weiterer Wohngebiete, könnte Anreize zur Ansiedlung bieten und dafür sorgen, dass sich langfristig zwei Supermärkte im Ort halten können. Aus all diesen Gründen erachtet die BI den Standort im Labertal aus ökologischen und siedlungsstrukturellen Gründen als eine Sackgasse für die Ortsentwicklung und deshalb ungeeignet. Die Alternativen Wiendlgelände und Zehentberg gilt es zu überdenken.

Download des Positionspapiers als pdf

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